介護施設として土地活用する場合のさまざまな条件

遊ばせている土地を介護施設として活用するために、土地のオーナー本人に求められる条件とは何でしょうか?どういった介護施設として活用するかによってある程度の幅はありますが、端的にいうならズバリ、「長期的な経営計画にしっかりと向き合えること。」ではないでしょうか。

長期的な経営計画はまず土地活用の計画段階から

高齢者向けの福祉施設の利用者となる高齢者が、施設に入所する場合を考えると、 その利用期間はある程度長期となります。別の施設へ移る場合などには1年以下や数年というケースもありますが、ほとんどの場合が5年~10年以上など、といった長期間が想定されます。

といいますか、利用者の入れ替わりが多ければ安定した経営は望めません。介護サービスを行う介護事業者の選定はもちろんのこと、利用者が長期的に利用したいと思える居心地の良い空間を、どういった建物を建てるかという点も含めてしっかりと吟味することから始まります。

近年、まるで「雨後の筍」のような勢いで増加している高齢者福祉施設。 これからも高齢者の占める割合は増えてゆく方向ですが、10年後20年後に65才以上になる世代がどういった状況におかれ、どういったニーズを持つのか?これは想像の域を脱しませんが、現段階からある程度想定した上で、施設や建物の規模などを検討するべきだといえます。

主流は不動産業者による一括借り上げ

介護施設として土地活用する場合、土地のオーナー自身が直接経営を行うことは現実的ではありません。資金に余裕がある場合には、建築費用などを負担できるかもしれませんが、介護サービスは専門の介護事業者に任せてしまうのが一般的です。

建物を自身で用意して、介護事業者と契約することでも開業は可能ではありますが、 入居者の斡旋などの点で安定性に欠けます。

主流となっているのが、不動産業者による一括借り上げです。 多くの場合、賃貸借契約期間20年以上などの条件で借り上げ、必要であれば建築費用を含めた開業までに必要な費用を不動産業者が負担。開業後に家賃収入から長期返済。介護事業者に関しては、不動産業者が仲介する介護事業者と契約を結ぶ形となります。

この場合、入居者の斡旋についても不動産業者が請け負うことになるので、空室の有無に関わらず家賃収入が得られるという点もメリットのひとつでしょう。

ひとつ頭に置いておきたいのは、もしも思うように入居者が集まらなくなった場合に、不動産業者が撤退してしまうといった可能性もあるということです。10年20年後にどういった社会になっているのか、想像がつかない面も多々あります。契約時にはこういった点もしっかりと確認しておかなければなりません。

土地の条件について

高齢者福祉施設は、ある程度の高齢者が住んでいる地域であれば需要が見込める点から、立地条件についてはさほど厳しくはありませんが、それでもある程度の条件をクリアしなければなりません。

  1. ①敷地面積100坪以上
  2. ②市街地化調整区域ではないこと

①敷地面積100坪以上

あくまでもひとつの目安ですが、この程度の敷地面積がないと高齢者福祉施設としての土地活用は現実的ではないといえます。

入居者に用意される個室一室に求められる面積が、一番小さい住宅型有料老人ホームの場合で13㎡以上。サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の場合で25㎡以上。

これらの個室が少なくとも20部屋程度は必要である上、介護を行う介護従事者が使用する事務室なども必要となります。その場合に想定される最小限の敷地面積となります。

②市街地化調整区域ではないこと

都市部の場合には、市街地化区域と市街地化調整区域が自治体によって決めれらており、このどちらかに属する土地の場合と、どちらにも属さない土地の場合とがあります。

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